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国家物价局 建设部 财政部 等


国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行关于印发《商品住宅价格管理暂行办法》的通知
国家物价局、建设部、财政部、中国建行



各省、自治区、直辖市及计划单列市物价局（委员会）建委（建设厅）、财政厅（局）、建设银行分行：
为了加强商品住宅价格管理，规范价格构成和价格行为，促进住房制度改革，加快房地产业发展，现将《商品住宅价格管理暂行办法》印发给你们，请贯彻执行。
小区外基础设施配套费另行规定。
各地要加强领导，认真组织贯彻实施，实施中遇到的问题，及时向我们反映。

商品住宅价格管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 为了加强商品住宅价格管理，维护房地产市场秩序，促进住房制度改革，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，加快房地产业发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》制定本暂行办法。
第二条 本暂行办法所称的商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。
第三条 商品住宅经营单位和商品住宅行政管理部门均应遵守本暂行办法。

第二章 商品住宅价格的制定
第四条 商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。
第五条 商品住宅价格由下列项目构成：
（一）成本
1．征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；
2．勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；
3．住宅建筑、安装工程费；依据施工图预算计算；
4．住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；
5．管理费：以本款1到4项之和为基数的1～3％计算；
6．贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。
（二）利润
以本暂行办法第五条成本1至4项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（三）税金
按国家税法规定缴纳。
（四）地段差价，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。
第六条 下列费用不计入商品住宅价格：
1．非住宅小区级的公共建筑的建设费用；
2．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。
第七条 根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。

第三章 商品住宅价格管理
第八条 物价部门对商品住宅价格实行分级管理。价格分级管理权限，除国家物价局另有规定者外，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
制定商品住宅价格，必须按照价格管理权限和规定的程序办理。
第九条 商品住宅开发经营单位应在前期工程结束时，按商品住宅的预算成本、利润、利息、税金等申报价格，报物价部门会同房地产行政管理部门和建设银行审核，由物价部门批准。
任何单位不得在已批准的商品住宅价格构成因素以外擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格。工程后期确因发生不可预见的建设费用，需要调整价格时，应按前款程序重新报批。
商品住宅经营单位必须按照经批准的价格销售商品住宅。根据市场变化情况，可以适当下浮。
第十条 除国家法律、行政法规和国务院另有规定者外，严禁向商品住宅摊派、收费。
第十一条 商品住宅开发经营企业要遵守国家物价法规和政策，严格执行批准的商品住宅价格和中国人民建设银行颁发的《国营城市综合开发企业成本管理暂行办法》。

第四章 罚 则
第十二条 下列行为属于违反本暂行办法的行为：
（一）不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；
（二）越权定价和擅自提价的；
（三）不按规定如实申报商品住宅定价成本的；
（四）擅自向商品住宅摊派、收费的；
（五）违反规定的成本项目和开支范围，随意摊提成本费用的；
（六）其它违反本暂行办法的行为。
第十三条 对有前条行为之一的，除第（五）项和其它违反财政、审计法规的行为，由财政、审计部门依照有关规定予以处罚外，由物价部门依照《中华人民共和国价格管理条例》及有关规章予以处罚。

第五章 附 则
第十四条 对外国人、侨胞和港、澳、台同胞出售商品住宅的价格管理，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第十五条 各省、自治区、直辖市物价部门可会同建设、财政、建行等有关部门根据本暂行办法制定实施细则，报国家物价局、建设部和财政部、建行总行备案。
第十六条 本暂行办法由国家物价局负责解释。
第十七条 本暂行办法自一九九二年八月十日起施行。



1992年7月20日
我国法定离婚理由的优缺点
1989年11月21日最高人民法院，发布了《关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见》（以下简称《意见》，把夫妻感情确已破裂这一判决离婚的唯一标准，具体化为14条规定，凡是符合其中之一的，可以认定为夫妻感情确已破裂，一方坚决要求离婚，经调解无效，可依法判决准予离婚。表明我国对离婚法定理由的立法已从1980年《婚姻法》所确立的单一破裂主义立法原则各国立法经验的较先进的发展到坚持破裂主义原则，并兼采过错主义、目的主义原则；在立法方式上，从概括主义发展为例示主义。《意见》的颁布实施，标志着我国离婚法定理由业已形成一套符合我国国情，合理吸收世界制度体系。
一、我国离婚法定理由制度的优点
第一，这一体系是以历史唯物主义的婚姻观为指导，对我国社会主义初级阶段离婚原因的科学概括。反映在离婚问题上表现为：婚姻家庭的生物学功能能否实现，直接决定着婚姻家庭的存亡。如当一方患有恶疾，或性功能有障碍等情况出现，致使婚姻家庭的基础条件不能实现，常常会导致婚姻关系破裂。婚姻家庭的社会属性是指婚姻家庭的性质及其存在和发展决定于社会的生产关系，同时受社会的上层建筑等各种因素的影响和制约，是婚姻家庭的本质属性，它决定着一定社会发展阶段的婚姻家庭的内容和特点。同样，一定社会的离婚原因也受社会因素的制约。因此，分析我国离婚法定立法理由的得失，必须将其置于我国改革开放、社会转型这样一个大背景之下。我国目前处在社会大变革时期，生产力迅速发展，生产关系正在变革，经济体制正在由计划经济向市场经济转换。西方文化、价值观念不断渗入，多种社会力量的作用使人们的婚姻观念和行为呈现多元化价值取向，从而导致离婚的原因也日趋复杂，感情、经济、道德各种因素交织并存。
第二，这种离婚法定理由体系是对世界各国离婚法定理由立法经验的科学借鉴和吸收， 20世纪60年代以来，世界各国在离婚法定理由立法上日益抛弃了传统的过错原则而代之以破裂原则。现行《婚姻法》将“感情确已破裂”作为离婚的唯一法定理由，就是这一潮流的产物。那么，是否符合了世界潮流的立法就是科学合理的立法？“感情破裂”原则在实践中暴露出的不足已充分说明对这一问题应作具体分析。首先，我们应认识到世界离婚立法这一潮流，是以二战后西方社会经济科技大发展，妇女地位、价值观念等巨大变化为特定背景的。战后，西方各国经济发展进入黄金时代。经济发展，福利国家的发展，以及女权主义运动的发展使妇女经济独立性日益增强，“使得婚姻不再成为妇女生存的唯一物质来源”，而经济的发展同样也改变着人们的价值观念，个人主义思想盛行、旧的伦理道德体系日益瓦解，家庭功能日益局限在感情和性方面。这一系列变化潜移默化地影响着离婚立法，为西方国家离婚法改革提供了物质的、精神的条件。其次， 西方各国的离婚法定理由立法改革，依各国国情不同，立法原则、立法方式也不尽相同。我们研究它不仅要从宏观上分析其立法趋向，更重要的是从微观上分析其立法技术，分析各国离婚法定理由如何反映其特定的国情、离婚法定理由与离婚法其它制度的协调性，及离婚法定理由本身的操作性，从而为科学地借鉴和吸收他国立法经验创造条件。
第三，现行的离婚法定理由的立法方式，便于判决离婚制度的功能的发挥。当今世界离婚法定理由的立法方式主要有三种：一是列举主义，法律明文列举理由作为准予离婚的依据，不符合法定理由的离婚之诉，法院不予受理。但原告提出的离婚理由一经证实即可获准离婚。这种立法方式一方面限制了个人的离婚自由，另一方面，从司法中排除了法官自由裁量的余地，将法官变成了准予离婚的橡皮图章。国家对离婚的干预，在司法过程中无从实现。二是概括主义，法律不具体列举离婚理由，而以婚姻破裂无可挽回，夫妻关系无法继续维持为概括性离婚理由。这种立法方式由于其不能向当事人和法官提供一个清楚的离婚标准，对当事人而言可能导致以婚姻破裂为由的离婚权利滥用。对法官而言，操作性差、法官对婚姻破裂的认定完全可能受到自己对离婚观念的影响，而造成同一离婚案件不同法院，甚至不同法官审理结局迥异的司法不公正现象。三是例示主义，概括与列举相结合，既列举可以提起离婚之诉的某些理由，又用一个相对抽象的伸缩性规定加以概括，以弥补列举的不足。在这种立法方式下列举的离婚原因是相对的，夫妻共同生活破裂到不能维持是离婚的要件之一，纵有所例示的原因存在，法官认为婚姻宜继续时，就可驳回离婚请求。这样做一方面扩大了离婚自由，另一方面又使离婚较列举主义更为严格，这就将当事人的离婚自由和国家对离婚的干预有机结合在一起，使判决离婚制度的功能得以有效发挥。因此，《意见》的颁布形成了我国离婚法定理由的例示主义立法方式，弥补了1980年《婚姻法》规定的不足，有利于我国判决离婚制度功能的正常发挥。
二、法定离婚理由制度的缺陷与不足
第一、离婚法定理由体系内部存在着矛盾与不协调。
《婚姻法》第25条规定：“感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。”《意见》中所列举的认定夫妻感情破裂的14种情形，有些与感情有关，有些则与感情没有直接关系。如第1条“一方患有法定禁止结婚的疾病， 或一方有生理缺陷，或其它原因不能发生性行为，且难以治愈的”；第12条“一方下落不明满二年”等规定。世界上采破裂主义原则的国家大都把破裂的实体规定为婚姻关系或夫妻关系，只有我国把破裂实体规定为感情。这一规定混淆了婚姻关系和感情的区别。婚姻关系作为社会关系的一种是法律调整的重要方面，而感情作为一种心理活动，法律是不应也不能调整的。婚姻关系破裂的原因是多种多样的，生活中很多离婚现象都不是感情破裂的结果。因此，将破裂的实体规定为感情是不恰当的。
第二、法定离婚理由与婚姻法有关制度相矛盾。
我国婚姻法是由不同表现形式的法律文件构成的。它包括现行《婚姻法》，国务院及其有关部门制定的婚姻家庭方面的行政性规范文件，最高人民法院有关司法解释。首先，《意见》与《婚姻法》所规定的结婚法定条件存在矛盾。《婚姻法》第4条规定：结婚必须是男女双方完全自愿， 不许任何一方对他方加以强迫或任何第三者加以干涉。第6 条规定“患麻风病未经治愈或其它医学上认为不应当结婚的疾病”禁止结婚。《意见》将“一方患有法定禁止结婚疾病，”包办、买卖婚姻“作为判决准予离婚的条件，与《婚姻法》上述规定有抵触之处。一方在婚前患有法定禁止结婚疾病，包办、买卖婚姻都是无效婚姻，《意见》却赋予其合法婚姻的效力。其次，《意见》与我国民政部《婚姻登记条例》存在矛盾。《条例》第25条规定：”申请婚姻登记的当事人弄虚作假，骗取婚姻登记的，婚姻登记机关应当撤销婚姻登记，对结婚、复婚的当事人宣布其婚姻关系无效并收回结婚证。“按照《意见》规定，”一方欺骗对方，或者在结婚登记时弄虚作假，骗取《结婚证》的“是判决准予离婚的条件。从而使同一违法行为由不同机关处理其后果完全不同。由法院处理，赋予其合法婚姻的效力，按离婚对待；由婚姻登记机关处理，其婚姻为无效婚姻。
如何防止破裂主义可能导致的离婚权利滥用，赋予他方以相应的阻却离婚的权利，婚姻法没有规定。但法律的完善需要时间的磨练，确信将来会更好。

北安市人民法院
刘忠杰