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住房按揭保险制度研究/吴宇

作者:法律资料网 时间:2024-06-25 13:32:09  浏览:8673   来源:法律资料网
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住房按揭保险制度研究

吴宇律师


内容提要
随着我国住房体制改革的不断深化和银行消费信贷业务的讯猛发展,住房按揭保险已走近我们身边,它不仅让众多的消费者圆了“住房梦”,而且有效的防范了银行的风险,促进了我国房地产市场和金融市场的发展。然而,自其诞生之日起,就已暴露出模式设置与权利义务分配上的缺陷。本文拟从住房按揭的含义出发,阐述住房按揭保险制度设立的必要性,分析住房按揭保险制度的合法性,探讨西方发达国家在住房按揭保险方面的成功经验,分析我国住房按揭保险的现状与缺陷,并以此为基础,提出了建立适合我国国情的住房按揭保险制度体系与配套服务机制之构想。本文除前言和结束语外共分五部分。
第一部分主要分析了按揭一词的来源,在大陆地区独特背景下的含义,并通过对比分析的方法阐述了其法律特征及其与英美、香港按揭制度之区别。
第二部分在阐述住房按揭制度积极作用的同时,通过分析购房人、房产商、按揭银行三方当事人所面临的风险,说明了引入住房按揭保险制度的必要性。
第三部分集中于强制保险、指定受益人为贷款人、指定保险人三个方面,对住房按揭保险之合法性作了分析。
第四部分主要在运用对比、分析、综合等方法的基础上,介绍了西方发达国家在住房按揭保险制度方面的成功经验。
第五部分着力分析了我国住房按揭保险之现状与缺陷,并在借鉴西方国家成功经验的基础上,提出了我国住房按揭保险制度完善之设想。

关键词:住房 按揭 保险





住房按揭保险制度研究

目 录
前言 P3

一、住房按揭的含义与特征 P3-4
二、住房按揭保险制度的必要性分析 P4-6
三、住房按揭保险制度的合法性分析 P6-9
一)关于强制保险问题
二)指定受益人为贷款人问题
三)指定受益人为贷款人问题
四、发达国家住房按揭保险的成功经验 P9-11
五、我国住房按揭保险的现状与发展构想 P11-14
一)我国住房按揭保险之现状
二)对我国住房按揭保险制度的发展构想

结束语 P14

参考文献 P15









前言
历史的原因造就了具有中国特色的福利分房制度,随着市场经济在中国的产生与发展,传统的住房分配制度已经与市场经济社会的基本内容不相适宜。福利分房被取消,住房分配制度走向货币化,住房按揭逐渐为人们所了解,并成为房地产市场的热点所在。住房按揭业务的开展,给购房人、房产商、按揭银行都带来了诸多益处,因此,住房按揭业务一出台,就受到社会各界的极大欢迎。但是,住房按揭业务给社会经济带来繁荣的同时,也应对其所带来的风险有所防范。房产商、购房者、按揭银行三者错综复杂的交织在一起,时时刻刻都受到来自自身和相互之间的影响,来自自然和社会的影响。住房按揭引入保险制度已势在必然。
1998年央行颁布《个人住房贷款管理办法》,并于25条规定:“以房产作抵押的,借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续,抵押期内,保险单由贷款人保管。”由于规定上和具体操作上的问题,住房按揭保险自其诞生之日就倍受非议。近两年来,关于按揭保险的投诉、诉讼更是不断。面对声势浩大的“讨伐”,同情弱者的人们普遍对按揭购房中的“银保合作”表示不满。认为二者联手违规,侵犯了消费者权益。其实,无论从金融理论还是国际惯例上看,保险在个人贷款购房中都是不可或缺的。由于保险公司的参与与介入,推进了这些国家住宅金融市场的发展,为居民住宅消费提供了政策上的便利,并鼓励和刺激了住宅消费,促进了房地产住宅市场的发展。因此,保险公司介入住宅金融市场意义十分重大。本文正是基于上述思考和价值选择,着力于探讨住房按揭保险制度这一命题,以期引起立法界和实务界的共同努力,尽快使该制度在我国发挥作用。
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关于发布《山东省地名管理办法》的通知

山东省政府


关于发布《山东省地名管理办法》的通知
山东省政府


通知
省政府同意省地名委员会根据《国务院发布〈地名管理条例〉的通知》(国发[1986]11号文),结合我省实际情况,制定的地名管理办法,现予发布,望按照执行。

山东省地名管理办法
第一条 为了加强全省地名工作的统一管理,适应社会主义现代化建设的需要,根据国务院发布的《地名管理条例》,结合我省实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于我省行政区划名称,居民地名称,城镇街道名称,自然地理实体名称,纪念地、游览地名称,各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场名称,以及其他具有地名意义的人工建筑物等名称。
第三条 全省地名管理工作实行统一归口、分级负责的管理体制。
省、市(地)、县(市、区)地名委员会及其办公室是同级人民政府主管本辖区地名工作的机构。各级地名委员会在业务上接受上级地名委员会的指导。各级地名委员会对各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场等名称、人工建筑物名称等负有监督管理的责任。
第四条 各级地名委员会的主要职责是:
(一)贯彻并监督执行国家关于地名工作的政策、法规,负责本地区地名的日常管理工作。
(二)负责制定并组织实施本地区地名工作的长远规划和近期计划。
(三)承办地名命名、更名工作,推广和监督标准地名的使用。
(四)组织和检查地名标志的设置和更新。
(五)调查、收集、整理地名资料,建立健全地名档案,开展地名咨询,组织地名书刊的编辑出版。
(六)开展地名学理论研究,总结和推广地名科研成果,培训地名工作干部。
第五条 地名的命名应遵循下列规定:
(一)要方便使用,注意反映当地历史、文化和地理特征,尊重当地群众的愿望及有关部门的意见。
(二)一般不以人名作地名。禁止用国家领导人的名字作地名。
(三)全省范围内县、市以上名称,一个市、地内的乡、镇名称,一个城镇内的街道名称,一个乡、镇内的村庄名称,不应重名,并避免同音。省内著名的山、河、湖泊、岛屿等自然地理实体也应避免重名、同音。
(四)行政区划名称,各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场以及纪念地、游览地等名称,一般应与当地地名统一。派生地名应与主地名统一。城镇街道名称,要注意相关性、系统性。
(五)新建居民地、城镇街道以及台、站、港、场等必须在施工前按审批程序确定名称。
(六)地名用字要使用规范的简化字,并以一九六四年公布的简化字总表为准。避免使用生僻字。读音要以《新华字典》、《现代汉语词典》为准。
第六条 地名的更名应遵循下列规定:
(一)凡有损我国领土主权和民族尊严的,带有民族歧视性质和妨害民族团结的,带有侮辱劳动人民性质和极端庸俗的,以及其他违背国家方针、政策的地名,必须更名。

(二)“文化大革命”中乱改的地名,原则上要恢复原名。原名不符合命名原则的,应进行妥当处理。
(三)不符合本办法第五条三、四、六款规定的地名,在征得有关方面和当地群众同意后,予以更名。
(四)一地多名,一名多写的,应当确定一个统一的名称和用字。
(五)可改可不改的地名,一般不改,以保持地名的稳定。
第七条 地名命名、更名的审批权限和程序:
(一)县以上行政区划名称,我省境内在国内外著名的或涉及邻省、市的山、河、湖泊、海湾、岛屿等自然地理实体名称,由省地名委员会会同民政、外事等有关部门协商或征求邻省、市意见后,经省政府审查同意,报国务院审批。
(二)乡、镇名称,位于一个市、县境内的不属于本条第一款规定的山、河、海泊、岛屿等自然地理实体名称,由所在市(地)、县(市、区)地名委员会会同民政等有关部门提出意见,经同级人民政府审查后,报省地名委员会审批。
(三)跨市(地)、县(市、区)的不属于本条第一款规定的自然地理实体名称,由相关市(地)、县(市、区)地名委员会协商提出意见,经市、县人民政府审查后,联名报省地名委员会审批。
(四)位处我省境内的台、站、港、场等名称,纪念地、游览地名称,铁路、干线公路和大型以上桥梁、水库、闸坝等人工建筑名称,按隶属关系,由各专业部门提出意见,征得当地或省地名委员会同意后,报专业主管部门审批;报批件和批复件要抄送当地或省地名委员会。
(五)城镇居民地和城镇街道名称,由市、县地名委员会会同城建、民政、公安等部门提出意见,报同级人民政府审批;同时抄报上一级地名委员会和民政部门。
(六)自然村和村民委员会名称,城镇居民委员会名称,由乡、镇人民政府或街道办事处在广泛听取群众意见基础上,研究拟定,报县、区地名委员会审查,由县、区人民政府审批;同时抄报上一级地名委员会和民政部门。
(七)报批地名,要填写统一格式的“地名命名、更名申报表”一式五份。对命名、更名理由,新旧名称涵义、来历,群众意见等项要详细说明。
(八)调整、恢复、注销地名,按地名命名、更名的审批权限和程序办理。
第八条 经各级人民政府批准和审定(含政府授权地名委员会批准和审定)的地名,由同级地名委员会负责汇集出版。其中行政区划名称,民政部门可以汇集出版单行本。
各机关、团体、部队、企业、事业单位使用地名时,都以地名机构或民政部门编辑出版的地名书籍、资料为准,不得擅自改变标准地名的文字书写形式和汉语拼音形式。有关单位公开出版地图、书刊时,不准使用自行收集或地名、民政部门尚未正式公布的地名资料。如公开出版物确需
用上述资料时,须经同级地名委员会或民政部门审查、批准。
第九条 中国地名的罗马字母拼写,少数民族语地名、外国地名的汉字译写都要做到规范化,按照中国地名委员会的有关规定执行。
第十条 县以上地名委员会应建立健全地名档案馆(室)。地名档案的保管和使用,要按照中国地名委员会和国家档案局发布的有关规定执行。
第十一条 城镇街道,集镇、村庄,交通要道、叉路口,以及其他有必要设置地名标志的地理实体,均应设置地名标志。地名标志由市(地)、县(市、区)人民政府责成有关部门统一组织设置。
第十二条 对违反本办法规定,擅自确定地名或更改标准地名的,违反第五条第五款规定在施工前不按审批程序确定名称的,以及移动或毁坏地名标志的单位和直接责任人员,视其情节轻重,给予批评教育、经济处罚以致依法追究刑事责任。
第十三条 本办法由省地名委员会负责解释。
第十四条 本办法自公布之日起执行。山东省人民政府一九八0年十一月八日发布的《关于地名命名、更名的具体办法》同时废止。



1986年7月17日

关于印发珠海市市属国有企业经营者年薪管理办法的通知

广东省珠海市人民政府


关于印发珠海市市属国有企业经营者年薪管理办法的通知


关于印发珠海市市属国有企业经营者年薪管理办法的通知

珠府〔2005〕130号

各区人民政府,经济功能区,市府直属各单位:
现将《珠海市市属国有企业经营者年薪管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

珠海市人民政府
二○○五年十二月八日

珠海市市属国有企业经营者年薪管理办法

第一章 总 则
第一条 为规范珠海市市属国有企业经营者的年薪分配管理,建立健全符合现代企业制度要求的激励机制,根据国务院《企业国有资产监督管理暂行条例》等有关法律法规和珠海市有关文件规定,结合市属国有企业实际,制定本办法。
第二条 已分类定级市属国有及国有控股企业(下称企业)的经营者按本办法实行年薪制。按照以产权为纽带、分层管理的原则,由产权主体负责对控股企业(指为第一大股东且拥有实际经营管理权的非上市企业)的企业经营者的薪酬管理工作。
珠海市人民政府国有资产监督管理委员会(下称市国资委)负责直接履行出资人职责的企业经营者的薪酬管理工作。市国资委负责直接履行出资人职责企业的经营者实行或者不实行年薪制,必须报市国资委核准后执行。
第三条 未分类定级、已分类未定级、已分类定级但亏损和分类定级为其他类(D类)的市属国有企业经营者原则上不实行年薪制,不实行年薪制的企业应制定企业经营者薪酬管理办法报产权主体核准后执行。
第四条 市国资委负责核定和兑现直接履行出资人职责的企业正副董事长、总经理(总裁)年薪,企业其他经营者年薪由企业董事会(或经理办公会)与党委联席会参照本办法提出兑现方案,报市国资委核准后执行。
第五条 董事长兼总经理(总裁)的,年薪按董事长的标准兑现;未设董事长,由副董事长或总经理(总裁)作为法人代表的,副董事长、总经理(总裁)年薪按董事长的标准兑现;接受委托履行法定代表人职责的企业经营者年薪按董事长的标准兑现。
第六条 企业经营者年薪管理应当遵循的原则:
(一)分级管理、分类兑现的原则。
(二)报酬与经营绩效挂钩的原则。
(三)先考核后兑现的原则。
(四)效益优先与兼顾公平相结合的原则。
(五)短期激励与长期激励相结合的原则。
(六)激励与约束相结合的原则。
第二章 年薪的构成
第七条 企业经营者的年薪分为基本年薪、绩效年薪和奖励年薪三部分。
第八条 基本年薪是企业经营者年度的基本收入,根据企业分类定级、企业平均工资、全市平均工资等因素综合确定。
第九条 绩效年薪与企业经营者年度经营业绩考核结果挂钩。根据企业所属行业的竞争强度、经营难度以及公共资源的占用程度等因素,企业按一般竞争性企业(A类)、专营竞争性企业(B类)和区域垄断性企业(C类)三种类型兑现绩效年薪。
第十条 奖励年薪是企业考核年度经营性净利润较上年增长的情况下,对企业经营者的一种奖励。兑现奖励年薪需同时满足以下条件:
(一)企业经营业绩考核等级为B级(含B级)以上。
(二)企业经营者个人经营业绩考核等级为C级(含C级)以上。
(三)企业完成目标净利润。
(四)盈余现金保障倍数不低于全国同行业同规模标准值。
第十一条 企业经营者年薪实行总额控制,企业兑现的所有经营者的年薪总额合计数不得高于核定的年薪总额控制数。
第三章 年薪的确定
第十二条 根据企业分类定级办法,企业经营者年薪实行分类考核、分类兑现。
第十三条 企业经营者基本年薪的确定。
基本年薪与企业分类定级结果挂钩。一级企业法定代表人基本年薪为14万元,副董事长、总经理(总裁)基本年薪为企业法定代表人基本年薪的90%。若遇调整,则按调整后的标准执行。
企业其他经营者基本年薪=法定代表人基本年薪×分配系数
分配系数根据企业经营者责任和贡献确定,分配系数为0.5~0.8,具体由企业确定。
第十四条 企业经营者绩效年薪的确定。
企业经营者绩效年薪以企业经营者基本年薪为基数,按企业类别,根据企业经营者个人经营业绩考核分数及企业效益规模情况确定。
企业经营者绩效年薪(M)=K×P×Q
K:企业经营者基本年薪。
P:个人年度经营业绩考核系数。P=(个人年度经营业绩考核分数-50)÷50,个人年度经营业绩考核分低于60分的,P为零。
Q:企业效益规模系数。企业效益规模系数根据企业类别及考核年度企业经营性净利润情况,按附表1确定。亏损企业的效益规模系数为零。
第十五条 企业经营者奖励年薪的确定。
(一)企业考核年度经营性净利润较上年增长的,可以计提企业经营者奖励年薪。企业考核年度经营性净利润增长额计算方法为:
企业经营性净利润增长额(Z)=R-S
R:考核年度经营性净利润。企业经营性净利润按照本办法第十七条之规定由考核机构核定。
S:上年度经营性净利润。上年度经营性净利润小于0的,按0计算。
(二)企业经营者奖励年薪的计算办法为:
1.企业法定代表人奖励年薪根据企业经营性净利润增长额进行分档累计提取(具体比例见附表2)。副董事长、总经理(总裁)奖励年薪为法定代表人奖励年薪的90%。
2.企业其他经营者的奖励年薪按总额提取,企业自行确定个人分配比例。确定原则为:(1)各经营者的奖励年薪应有一定差距;(2)个别工作成绩突出的经营者,其奖励年薪可以高于法定代表人。
企业其他经营者奖励年薪总额=法定代表人奖励年薪×0.7×考核等级为C级(含C级)以上的企业其他经营者职数
第十六条 企业经营者年薪总额控制数的确定。
企业经营者年薪实行总额控制。年薪总额控制数根据企业经营者职数与企业法定代表人年薪水平确定,企业兑现的所有经营者的年薪总额合计数不得高于核定的年薪总额控制数。如果高于年薪总额控制数,超出部分从企业所有经营者的年薪中同比例扣减。
年薪总额控制数=法定代表人年薪总额×年薪总额控制系数×企业经营者职数
年薪总额控制系数一般为0.6~0.8,与企业经营者职数成反比,具体由考核机构确定。
第十七条 企业考核年度经营性净利润的确定。
确定企业效益规模系数及计提奖励年薪的经营性净利润在企业年度会计报表净利润的基础上作以下调整。
(一)剔除下列因素。
1.先征后返或减免的税金及政府给予优惠等原因而增加的损益。
2.超出公允交易价格从关联方获得的利润。
3.政策性调价所产生的损益。
4.非当年经营所得的利润,包括企业以前年度应结未结而纳入本年结转的利润。
5.经审计确认应调整的收益。
6.应计入当年成本费用而未计入所虚增的利润。计提员工效益工资的企业应在年末预提效益工资,计入当年成本费用。
7.其他一次性或偶发性损益。
8.考核机构认定的其他非经营性损益。
(二)因资产重组、资本营运、产权多元化等因素致使企业经营性净利润变化幅度较大的,经营性净利润可做相应调整。
第四章 年薪的兑现
第十八条 企业经营者年薪的兑现。
(一)基本年薪由企业按月以现金方式发放。
(二)绩效年薪和奖励年薪的70%在年度考核结束后当期支付,其余30%作为风险保证金缴存到市国资委年薪资金专户,延期到任期期满或离任(需进行离任审计的在离任审计完毕)一年后兑现。
第十九条 企业经营者风险保证金的兑现。
根据任期经营考核结果,对企业经营者实行奖惩。
(一)对于任期考核结果为C级(含C级)以上的企业经营者,兑现经营者任期内累计缴纳的风险保证金。
(二)企业经营者任期考核结果为D级的,兑现经营者任期内累计缴纳的风险保证金的70%。
(三)企业经营者任期考核结果为E级的,不予兑现经营者任期内累计缴纳的风险保证金。
第二十条 企业经营者的年薪为税前收入,其个人所得税由企业代扣代缴。
第二十一条 企业经营者计算经济补偿和住房公积金的标准为基本年薪,若政府有关职能部门规定的标准低于基本年薪的,则按有关规定执行。企业经营者各项社会保险按劳动和社会保障部门的有关规定计算缴纳。企业经营者的住房公积金和各项社会保险费,应由个人承担的部分,由企业从其基薪中代扣代缴;应由企业承担的部分,由企业支付。
第二十二条 在下列情况下,不予兑现或部分兑现企业经营者年薪和风险保证金。
(一)企业经营者由于病休、探亲等非公原因不在岗位时间连续超过一个月的,不在岗期间基本年薪按60%发放。
(二)企业经营者不参加年度考核的和考核年度中途辞职或被辞退的,不予兑现当年的绩效年薪和奖励年薪;非公原因不在岗时间超过一个月的,不在岗期间不予兑现绩效年薪和奖励年薪;因工作需要在一年内发生岗位变更的,按任职月份数兑现其当年年薪。
(三)考核当期完成国有资本收益上缴任务的,企业经营者方可兑现绩效年薪和奖励年薪。未足额上缴国有资本收益的,不兑现企业经营者当年绩效年薪和奖励年薪;未按规定时间上缴的,酌情扣减企业经营者绩效年薪和奖励年薪。
(四)因经营性因素导致企业净资产负增长,不予兑现企业经营者的绩效年薪和奖励年薪,并视净资产下降情况,扣罚经营者累计缴纳的风险保证金。
(五)因决策失误,导致国有资产重大损失的,不予兑现当年绩效年薪和奖励年薪,并视情节轻重扣罚企业经营者累计缴纳风险保证金。
(六)企业经营者违反国家法律法规和规章,导致重大安全与质量责任事故、严重环境污染事故或重大违纪事件,给企业造成重大不良影响或损失的,除由有关部门依法处理外,视具体情况扣减企业经营者绩效年薪和奖励年薪及累计缴纳的风险保证金。
(七)企业虚报、瞒报财务状况的,除按有关法律法规处理外,扣回多兑现的绩效年薪和奖励年薪,并视情况扣罚有关经营者累计缴纳的风险保证金。
第五章 年薪的监管
第二十三条 企业经营者年薪实行年总收入管理,除按本办法取得年薪外,不得再享受本企业及下属企业或参股企业工资、奖金、津贴、补贴和实物等其他工资性收入(车改补贴除外)。特殊情况,需由产权主体核准后报市国资委批准后执行。
第二十四条 企业经营者在下属企业或其他企业兼职的,不得领取兼职报酬。企业经营者在不同企业兼职,需由产权主体核准后报市国资委批准后,可以在履行主要工作职责的企业取酬。未经批准的,只能按市国资委核定的企业和标准领取薪酬。
第二十五条 市国资委定期对企业经营者年薪发放情况进行专项检查,对于超标准发放的,责令企业收回超标准发放部分,并视情节轻重,对企业法定代表人和相关经营者给予处罚。
第二十六条 经市国资委及政府审计机关审计确认的企业虚报利润,不得作为计算企业经营者年薪的依据。企业经营者任期结束、退休、岗位调离、辞职、辞退等,应接受由市国资委和其他相关部门组织的离任审计。离任审计中发现有重大问题的,按本办法之规定扣罚其年薪和风险保证金。
第二十七条 市国资委负责直接履行出资人职责的企业的经营者风险保证金的收缴、管理、扣罚和兑现。
第二十八条 企业经营者的年薪计入企业工资总额,绩效年薪和奖励年薪在年末预提。企业经营者的年薪在企业工资统计中单列,单独核算。
第二十九条 企业应当逐步规范企业经营者职位消费,对礼品费、招待费等公务消费,应当规范预算管理,加强财务监督、审核,接受职工的民主监督。
第六章 附 则
第三十条 国有控股(包括上市公司)及参股企业中的国有股权代表应参照本办法提出本企业经营者年薪调控意见,并按法定程序分别提交企业董事会、股东会审议和决定。
第三十一条 本办法由市国资委负责解释。
第三十二条 本办法从二○○五年一月一日起实施,以前有关规定与本办法不一致的,按本办法执行。


附表1

企业效益规模系数表



经 营 性 净 利 润 R(万元)
企业效益规模系数(Q)

A类
B类
C类

0<R≤500
0.95
0.95
1.25

500<R≤1000
1
1
1.3

1000<R≤2000
1.25
1.25
1.4

2000<R≤3000
1.5
1.5
1.5

3000<R≤4000
1.75
1.75
1.6

4000<R≤6000
2.1
2.1
1.7

6000<R≤8000
2.45
2.45
1.75

8000<R≤10000
2.8
2.8
1.8

R>10000
3
3
1.85


























附表2

企业法定代表人奖励年薪计提表

单位:万元

经营性净利润增长额(Z)
计提比例(%)

A类
B类
C类

0<Z≤500
0.8
0.8
0.3

500<Z≤1000
0.7
0.7
0.2

1000<Z≤2000
0.5
0.5
0.1

2000<Z≤3000
0.3
0.3
0.05

3000<Z≤4000
0.1
0.1
0.01

Z>4000
0.05
0.05
0.005


注:法定代表人奖励年薪根据经营性净利润增长额按计提比例超额累进计提。