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2009年后，北京物业如何成立业主委员会

唐青林


一、话题的缘起

　　以前的几年，我们曾经协助一些业主，成立了他们属于自己的管家人——“业主委员会”。《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》颁布实施后，我们最近又接受一些业主的委托，协助成立业主委员会。在此过程中，关注到《方生：对北京市业主委员会第三届年会的贺词》，于是想起作为律师在北京为一些业主设立业主委员会的经历和种种感慨。
　　我们真诚希望每个业主都能如愿地成立业主委员会，对属于自己的物业进行精心的管理，生活更加安心舒适，事业更加辉煌。作为执业律师，我们为不少物业的业主设立过业主委员会，也深知里面的繁琐甚至艰辛（相关利益方的不配合等）。
　　由于二??八年十一月二十四日，北京市建委、市社会办、市民政局、市规划委共同颁布了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》，该规定从2009年1月1日起实施。我们希望该规定颁布实施后，在北京设立业主委员会能更加顺利、方便。

　　二、北京物业成立业主委员会的现状

　　在该规定之前，我们曾经协助北京的一些住宅物业或商业物业成立过业主委员会。由于管理细则不清晰，所以导致在成立过程中确实存在一些困难和迷惑，感觉是在“摸着石头过河”。该规定出台后，我们又陆续接受业主委托，协助他们成立业主委员会。但是由于该规定刚刚出台，而规定的实施需要政府部门从上至下的工作会议进行工作安排。例如，以前业主委员会是在房管局进行备案，而现在改为在街道办事处备案。规定出台后新闻媒体业进行了报道和宣传，但是具体落实到各个街道办事处如何办理，街道办的工作人员并不清楚。在2009年4月份，我们为了协助业主成立业主委员会，走访了相关的街道办和社区居委会。可是他们表示知道有这回事，也参加了上级组织召开的工作会议。可是具体如何办理，并不知道。
　　根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》，业主委员会应当自选举产生之日起30日内到物业所在地街道办事处、乡镇政府备案。可是我们走访了几个街道办事处，他们表示不太清楚如何进行备案。业主委员会备案后，持街道办事处、乡镇政府应当出具的备案证明，业主委员会根据该备案证明，才能向区县公安分局申请刻制业主委员会印章。可是，根据我们的了解，他们街道办目前也没有相关的备案证明的文本，不太清楚如何出具备案证明。
　　此外，根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》规定，成立业主委员会无法离开社区居委会的配合。根据规定，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作，且社区居委会人员担任筹备组召集人。同时，根据该规定第55条的规定，“非住宅区业主大会和业主委员会的设立、运作及活动参照本规则”，也就是说商业物业、写字楼成立业主委员会，也同样要找社区居委会。可是，当我们找到一些社区居委会要求根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》第13条、第55条的规定，指导、协助成立业主委员会时，他们表示写字楼按理说他们是不管的，他们只负责居民楼的业主委员会的成立。
　　上述现状表明，成立业主委员会尽管有了明确的法律规定（如《物权法》、《物业管理条例（国务院）》）和地方性规定（《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》）。但是由于新法刚刚颁布实施，落实到各个基层部门来履行相关职责的时候，这些相关部门的工作人员是否能及时掌握新政策、及时制定办事流程或一次性告知单、认真负责热心地履行职责，制定办理业务所需要的格式文本（例如备案表、备案证明等）成为关键。
　　在法规已经规定比较清晰、只是具体经办部门不是很熟悉办理流程的情况下，根据我们安中律师事务所的经验，我们一般都是诚恳谦虚地找到相关部门的经办人、负责人，向他们反映成立业主委员会的要求，给他们看最新法规中他们部门应承担的指导、备案责任的规定，并表示我们曾经在其他城区办理过类似业务，手上有类似的文本，争取他们开展新的业务，表示愿意配合他们“摸着石头过河”。绝大部分政府部门的工作人员会同意试着履行职责，顺利地启动办事程序。遇到实际中的问题，他们会请示领导，也会要我们律师给他们看看其他城市（例如上海、广州、南京）是如何进行相关操作、格式文本的样式等。

　　二、成立业主委员会的流程规定（本文描写比较概括，一些细节未能展开）

　　根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》，成立业主委员会应履行法定程序，才能获得备案登记，进行印章刻制，履行业主委员会的职责。

　　一、第一步，首先弄清主管部门。
　　根据规定，各区县建设房屋行政管理机构负责本行政区域内物业管理工作的监督管理。街道办事处、乡镇政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督。在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。由于首次业主大会会议筹备组中应有派出所的代表，因此还应事先与辖区派出所取得联系，进行必要的沟通。
　　二、第二步，成立筹备小组
　　在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居委会人员担任筹备组召集人(未成立社区居委会的，由街道办事处、乡镇政府指派工作人员担任)，负责组织业主代表（业主代表应当具有业主身份，热心公益事业，责任心强，履行业主义务等）、开发建设单位、社区居委会、派出所等单位代表组建首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。但是要注意，召集人是没有投票权的。除召集人外，筹备组成员人数应为单数，每人享有一票表决权。

　　第三步，筹备组成立后。应当制订首次业主大会会议召开方案，并完成以下工作： (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和议题； (二)拟定业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)； (三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数； (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制订业主委员会委员选举办法，明确选票发放人、计票人和监票人推选办法； (五)首次业主大会会议的其他筹备工作。

　　第四步，筹备组将以下事项在物业区域内公告： (一)首次业主大会会议召开方案； (二)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)； (三)业主及其专有部分面积明细表； (四)业主委员会委员候选人产生办法(草案)； (五)业主委员会委员候选人建议名单及简况。
公告时间不少于7日，业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内向筹备组提出，筹备组应当登记并作出答复。

　　第五步，召开首次业主大会会议。筹备组应当自成立之日起30日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议（可以采用集体讨论形式，也可以采用书面形式召开）。首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当经专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意：业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)；业主委员会委员。

　　第六步，筹备组自首次业主大会会议作出决定之日起3日内将表决结果在物业区域内公告。

　　第七步，到主管部门备案。上述第五步选出业主委员会委员后，成立业主委员会，应当自选举产生之日起30日内向物业所在地街道办事处、乡镇政府备案。备案所需要的资料为　(一)业主大会决议； (二)业主大会议事规则、管理规约； (三)业主委员会委员名单； (四)其他材料。

　　第八步，刻制业主委员会的公章。业主委员会在完成备案后，街道办事处、乡镇政府应出具备案证明。业主委员会凭据该备案证明，向区县公安分局申请刻制业主委员会印章。

　　三、总结

　　与盖楼相比，设立业主委员会是一件“小事”，可是却是业主心中的大事。成立业主委员会过程琐碎，流程规定较多（筹备公示开会公示备案刻章），需要准备的文件相当多（包括《首次业主大会会议召开工作方案》、《业主大会议事规则》、《管理规约》、《筹备组成员公告》、《业主及其专有部分面积明细表》、《业主委员会委员候选人产生办法(草案)》、《业主委员会委员候选人建议名单及简况》、首次业主大会决议之公告等）。若业主众多，成立的程序就更加复杂。
北京市人民政府


北京市市级国家行政机关从严治政实施工作目标督查考核暂行办法
北京市人民政府


第一章 总则
第一条 为贯彻《国务院关于全面推进依法行政的决定》，实施依法行政，从严治政，建设廉洁、勤政、务实、高效的政府，全面完成各项工作目标和任务，促进本市经济和社会各项事业的发展，制定本暂行办法。
第二条 本办法适用于本市市级国家行政机关（含市政府办公厅、市政府组成部门、市政府直属机构、部门管理机构以及北京市人民防空办公室、首都绿化委员会办公室、北京市信息化工作办公室）。
第三条 设立北京市督查考核办公室（临时机构，以下简称市督考办），在市长、常务副市长领导下开展工作。市督考办的职责是：根据市政府确定的工作方针和部署，按照市政府工作部门的工作职能，组织提出本年度督查考核工作计划；负责安排年终考核及听取群众意见、民意测验
情况的汇总分析，并将本年度督查考核结果报请市政府会议审议；负责督促督查考核工作奖惩措施的落实。

第二章 督查考核内容与标准
第四条 督查考核的内容：
（一）本年度市政府工作报告确定的各项工作任务的完成情况。
（二）本年度市政府工作部门工作目标的完成情况。
（三）市政府公布的本年度为群众所办实事的完成情况。
（四）市政府文件、市政府会议部署和下达工作任务的完成情况。
（五）市政府领导同志批示、交办事项的办理情况。
（六）市政府推进依法行政工作实施方案的执行情况。
（七）廉政勤政、行政纪律和工作作风等其他需要督查考核的事项。
第五条 督查考核结果分为优、良、中、差四个等次。
（一）对按规定时限高质量、高效率完成工作任务，受到群众的好评，或在全国同行业中达到一流水平，受到党和国家领导人表扬或国家有关部门表彰的工作部门，可确定为优。
（二）对按规定时限较高质量完成工作任务，群众比较满意的工作部门，可确定为良。
（三）对按规定时限基本完成任务，群众意见较多的工作部门，可确定为中。
（四）对无故未按规定时限完成任务，或工作中出现重大失误、工作质量差，引起群众强烈不满的工作部门，可确定为差。
第六条 年度督查考核结果确定为优的工作部门比例在当年参加督查考核部门总数的13％左右。

第三章 督查考核的方法与步骤
第七条 督查考核工作采取日常督查、年终考核等方式进行。
第八条 督查考核工作步骤：
（一）确定督查考核内容。市政府工作部门依据市政府本年度工作总目标，制定本部门工作目标，经市政府主管领导同志审定后，于每年2月底前送市督考办汇总；其它有关督查考核内容按文件印发日期、会议召开时间或市政府领导同志批示之日起确定。
（二）日常督查。市督考办各成员单位负责对督查考核内容实施跟踪督查，并及时做出详细记录。每年7月中旬组织检查。检查结果与日常督查考核记录为年终考核的重要依据。
（三）年终考核。每年12月，市政府工作部门对本部门承办的各项督查考核内容的完成情况进行自查，于各单位国家公务员年度考核之前，将完成情况送市督考办。市督考办各成员单位组织全面检查考核，并在一定范围内听取群众意见，进行民意测验。
（四）确定督查考核等次。市督考办在全面检查的基础上，汇总各项测评结果，并征求市长意见，报市政府会议确定督查考核等次。
（五）督查考核工作总结。市督考办通报督查考核结果，实施奖惩措施。

第四章 奖惩措施
第九条 坚持精神奖励与物质奖励相结合原则。根据督查考核结果，对政绩突出、群众满意的部门给予表扬和奖励；对工作质量差，群众反映强烈的部门给予批评。
（一）对督查考核结果为优的市政府工作部门，市政府给予通报表扬和奖金；增加年度国家公务员考核中优秀比例5％和记二等功、三等功、嘉奖的指标。
（二）对督查考核结果为良的市政府工作部门，市政府给予奖金。
（三）对督查考核结果为中的市政府工作部门，要认真查找原因，提出改进措施，按要求报市督考办；同时，减少年度国家公务员考核中的优秀比例5％、嘉奖比例6％、记三等功比例2％；一般不得给予记二等功以上奖励。
（四）对督查考核结果为差的市政府工作部门，市政府通报批评；减少年度国家公务员考核中优秀比例7％，一般不得给予记三等功以上奖励。
第十条 市政府工作部门的考核结果，将作为对本部门领导干部奖惩和调整职务、级别及工资的依据之一。
（一）督查考核结果为优的市政府工作部门领导同志，年度国家公务员考核可建议确定为优秀等次，或给予记功以上奖励；
（二）督查考核结果为良的市政府工作部门领导同志，年度国家公务员考核按规定程序进行；
（三）督查考核结果为中的市政府工作部门领导同志，年度国家公务员考核原则上不得定为优秀等次和给予嘉奖以上奖励；
（四）对连续两年督查考核结果为差的市政府工作部门，将对其领导班子及成员进行调整、免职的建议意见报市有关干部管理部门参考。
第十一条 督查考核奖励经费由市财政列支。

第五章 附则
第十二条 本办法由市人事局负责解释并制订实施细则。
第十三条 本办法自发布之日起施行。



2000年5月19日