关于印发《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》的通知
中国建设银行
关于印发《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》的通知
1986年7月21日，中国人民建设银行
建设银行各省、自治区、直辖市分行：重庆、武汉、沈阳、大连、哈尔滨、广州、西安市分行：现将《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》及《关于城市土地开发和商品房贷款暂行办法的说明》随文印发，请认真贯彻执行。
附件一：城市土地开发和商品房贷款暂行办法
为了支持城市土地开发和商品房建设，促进住宅商品化和城市建设综合开发，提高土地开发和商品房贷款的社会效益和企业经济效益，根据《国务院关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》、《中华人民共和国经济合同法》、《借款合同条例》和中国人民建设银行《建筑业流动资金贷款办法》，特制订本办法。
第一章 贷款对象和用途
第一条 凡经有权机关批准，经营城市土地开发和商品房建设、具备下列条件的开发企业，均可向建设银行申请土地开发和商品房贷款：
1．具有法人资格，自主经营，独立核算；
2．在建设银行开立帐户，办理一切结算业务；
3．有一定的自有流动资金；
4．有健全的管理机构和相应的经济技术管理人员；
5．有健全的财务管理和会计核算制度。
第二条 城市土地开发和商品房贷款，以用于补充开发企业为完成开发任务所需要的周转资金为限，不得挪作其他用途。
第三条 土地开发和商品房贷款的投放重点是：
大、中城市的住宅建设；结合住宅建设的旧城改造；出售给个人的商品房建设。
第二章 贷款依据和原则
第四条 借款企业应按开发小区或项目申请贷款，并提出相应的开发方案或可行性研究报告。贷款必须符合下列要求：
1．开发小区或项目符合城市建设总体规划的要求；
2．小区内规划设计经有权机关批准；
3．有计划机关或主管部门下达的年度计划；
4．以销定产，定向开发，预售房屋面积一般不低于建房面积的70％；
5．预收定金和预收购房款一般不低于销售总价或当年投资的50％；
6．有偿还贷款本息的能力。
第五条 建设银行对借款企业的贷款申请和相应的开发方案或可行性研究报告，必须认真审查和评估，按照＂择优发放＂的原则，在贷款指标范围内发放贷款。贷款额度一般不超过年度开发工作量的30％。
第六条 借款企业应以适销适用的物资和财产作为贷款的保证。借款企业无力偿还贷款时，建设银行有权依照法律程序处理作为贷款保证的物资和财产。
必要时，借款企业可由法人作为保证人。保证人必须具备有足够代为偿还借款的财产和财力。借款企业不履行合同时，由保证人连带承担偿还本息的责任。
第三章 贷款审批和用款
第七条 借款企业开户的建设银行（以下简称经办行）对贷款申请按照本办法第四条和第五条的规定审查评估后，应当提出审查意见，报上级行审批。审批贷款，原则上实行省、地（市）两级管理，具体权限由各省、自治区、直辖市分行确定。
第八条 建设银行应当按照国家规定，行使贷款自主权。任何单位和个人，不得强令建设银行发放贷款和阻止收回贷款。
第九条 贷款申请批准后，借款企业应在一个月内与经办行签订借款合同，订明贷款用途、金额、利率、还款时间和保证条款等（合同参考格式附后）。凡逾期未签订借款合同的，原批准意见即行失效。
第十条 借款合同签订后，借款企业应及时向经办行提送用款计划，经办行核定后，按计划一次或分次将贷款从贷款户转入企业的存款户，并开始计息。如果用款中途有变动时，借款企业应于计划用款期前15日提出，经办行审查后调整用款计划。
第十一条 建设银行必须按照合同和核定的用款计划供应资金。如果由于银行的责任影响用款，应按影响数额和天数，比照逾期贷款利率，付给企业违约金。
第四章 贷款期限和利率
第十二条 贷款期限，从合同签订之日起，到贷款还清之日止，商品房贷款一般为一年；土地开发贷款一般为二年。
第十三条 贷款利率如下：
贷款期限一年（含一年）以内的，月息为6．6％；
贷款期限一年至三年（含三年）的，月息为7．2％；
逾期贷款，加计利息20％，挪用贷款，加罚利息50％。
贷款利息，每季结算一次。
如遇国家统一调整利率，应按新规定执行。
第五章 贷款偿还和资金来源
第十四条 借款企业的还款来源，是土地开发收入、商品房销售收入和其他资金。
第十五条 借款企业必须按期归还贷款。贷款逾期并经督促仍不归还的，经办行有权直接从借款企业的存款帐户中扣还，必要时，经办行可按本办法第六条的规定，以借款企业作为保证的物资和财产变价偿还，或由保证人负责归还。
第十六条 企业销售商品房和收取土地开发费，必须遵守国家价格政策的规定，建设银行要监督执行。
建设银行要配合主管部门，制定合理的土地开发取费标准和商品房销售价格。
第六章 贷款监督和检查
第十七条 建设银行对贷款使用情况应当进行检查监督。借款企业如果不按规定使用贷款，有下列情形之一，经办行有权收回部分或全部贷款，对违约使用的部分，按本办法第十三条规定的利率加收罚息：
1．挪用贷款或将贷款转借其他单位和个人；
2．购储非本企业经营所需要的物资；
3．盲目储备，造成积压损失；
4．进行补偿贸易；
5．违反财经纪律；
6．经营管理不善，造成企业亏损。
第十八条 建设银行根据需要，有权调阅借款企业的业务报表、帐册、凭证和有关经营管理的文件和资料。
第十九条 借款企业对建设银行有关贷款处理事宜如有异议，可以向经办行或其上级行提出。有关行必须认真研究处理，及时答复。
第二十条 建设银行要积极帮助借款企业加强经营管理，建立健全财务管理制度。协助筹措开发资金，选择施工队伍，审查工程预（决）算，进行招标、评标工作，协助解决施工、销售中存在的问题，努力促进提高土地开发和商品房贷款的社会效益和企业经济效益。
第七章 附则
第二十一条 本办法从颁发之日起执行。凡过去规定与本办法有抵触的，以本办法为准。
第二十二条 各省、自治区、直辖市分行，可以结合实际情况，制定本办法的补充规定，并报总行备案。
附一：城市土地开发和商品房合同（参考格式）
借款单位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称甲方）
贷款单位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）
甲方经＿＿＿＿＿＿＿批准，开发＿＿＿＿＿＿＿，面积＿＿＿＿＿＿平方米，工作量＿＿＿＿＿＿＿万元，因资金不足，经向乙方申请，同意给予贷款。现经双方商定，根据《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》（以下简称《贷款办法》）的规定，特签订借款合同，共同遵守。
一、甲方向乙方借款＿＿＿万元，用作开发＿＿＿＿＿＿＿＿的周转资金。附用款计划。
二、借款期限为＿＿＿＿＿，即自＿＿＿＿＿年＿＿月＿＿日起，至＿＿＿＿＿年＿＿月＿＿日止。
三、借款利率定为月息＿＿＿％，每季结算一次。
四、甲方以＿＿＿＿＿＿和其它资金作为还款来源，在贷款到期前还清贷款本息。附还款计划。
五、甲方用＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿作为借款的保证。
六、保证人愿按《贷款办法》第六条的规定，连带承担偿还贷款本息的责任。
七、乙方由于自身的原因影响甲方用款时，按照《贷款办法》第十一条的规定，付给甲方违约金。
八、其他事项，按照《贷款办法》有关规定办理。
九、本合同经甲、乙双方及担保单位签章后生效，贷款全部还清后失效。
本合同正本签章方各执一份，副本报各自主管上级一份。
甲方： （公章）
负责人 （签章）
年 月 日
乙方：中国人民建设银行 行（公章）
负责人 （签章）
年 月 日
担保单位： （公章）
负责人： （签章）
年 月 日
附二：城市土地开发和商品房贷款申请、审批表（参考格式）
───────┬────────────────────┬────┬───────
企业名称 │ │地 址│
───────┼────────────────────┼────┼───────
成立日期、 │ │ │
批准文号及 │ │主管部门│
营业执照字号│ │ │
────┬──┴────┬─────┬────┬────┴──┬─┴──┬────
小 规│ 开发小区 │开发土地 │房屋开发│ 其 中 │总 投资│预 计
区或 │（或项目） │ │面 积├────┬──┤ │开、竣工
开项 │ 名 称 │ （亩） │ （ｍ） │ 住 宅 │套数│（万元）│日 期
发目划│ │ │ │ （ｍ）│ │ │
├───────┼─────┼────┼────┼──┼────┼─────
│ │ │ │ │ │ │
────┼───────┴┬────┴┬───┴────┼──┴──┬─┴──┬──
建准 │ 小区或项目 │批准的房屋│ 已征用土地 │其中：菜地│拆除旧屋│三材
设 │ 规 划 │ │ │ │ │
前 │ 批准 文号 │开发 计划│ （亩） │ （亩） │ （ｍ） │准备
期备 ├────────┼─────┼────────┼─────┼────┼──
│ │ │ │ │ │
────┼────────┴─────┴────────┴─────┴────┴──
│1．
现 │2．
有来 │3．
资源 │4．
金 │5．
────┼─────────────────────────────────────
│
申 额│
请 度│
贷 及│
款 说│
明│
────┼────────────────────┬──┬─────────────
还 及│ │附等│
款 资│ │开文│
时 金│ │发件│
间 说│ │方资│
明│ │案料│
────┼────────────────────┼──┼─────────────
申 │ │负签│
请 公│ │责章│
企 章│ │人 │
业 │ │ │
────┴────────────────────┴──┴─────────────
续表
──────────────────────────────────────────
经办行审查意见：
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管辖行审查意见： │ 省分行审批意见：
│
│
│
│
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附注：对于规模较大或情况比较复杂的开发小区（或项目），经办行提出单独
的调查报告。
附件二：关于《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》的说明
办理城市土地开发和商品房贷款有关事项，建设银行1984年12月28日印发的《建筑业流动资金贷款办法》中曾有原则性的规定。近一年多以来，这项贷款发展很快，原有规定已不适应工作发展的要求；同时，在此期间丰富的实践经验，也需要在制度中得到反映。因此，总行制定了《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》。根据国家有关政策和实践经验，《办法》有以下四项主要内容：
一、加强贷前调查，促进开发建设决策正确。同一切商品一样，商品房必须适销对路。但是，商品房固着于一定土地上，价值又较大，不能等到建成以后，进入市场接受检验。这就特别要强调预测，做到开发决策正确无误。这是极其重要的一环。实践经验充分证明了这一点，有的商品房建成以后，由于各种原因，销路不畅，甚至无人购买，从反面也说明这一环节的极端重要性。因此，《办法》规定，借款企业申请贷款时，必须同时提出开发方案或可行性研究报告，送建设银行。建设银行除了注意开发建设要符合国家计划管理和当地城市规划的要求外，一定要围绕适销对路这个中心进行认真的审查评估，作出符合客观实际的论断，然后择优发放贷款。这是银行贷款的首要一着，也是开发企业经营成效的关键，是开发企业和建设银行必须通力合作首先要解决好的重要问题。
二、坚持以销定产。商品房销路好，是商品房开发决策正确的集中体现。在当前住宅紧张的情况下，各地商品房普遍实行预售办法，预收一定的定金和购房款，有利于商品房的顺利开发，购房单位和个人一般也是满意的。根据这种情况，《办法》作了以销定产的规定，要求预售房面积一般不低于建房面积的70％，预收定金和购房款一般不低于销售总价或当年投资的50％。
三、坚持以企业集资为主，银行贷款为辅。开发土地和商品房需要相当数量的资金，单靠银行贷款是不可能满足需要的。出路在于筹集潜力很大的社会资金，特别是引导人民群众手里的资金流向商品房，既可以回笼货币，也有利于改善人们的消费结构。近年来，凡是以企业集资为主，银行贷款只起＂拾遗补缺＂作用的地区，开发资金都基本上得到了解决。在总结这一经验的基础上，《办法》规定，贷款只作为开发周转资金的补充，贷款额度一般不超过年度开发工作量的30％。
四、贷款必须有借有还。有借有还，是银行贷款必须坚持的一条原则。这是因为，就银行一方而言，有利于保证贷款基金完整无缺，不断周转运用，支持生产建设事业的发展；就借款企业一方而言，有利于权责结合，使企业既有动力又有压力，从而促使加强经营管理，提高经济效益。
为了发挥贷款应有的经济机制的作用，《办法》规定，借款企业应以适销适用的物资和财产作为借款的保证，或者由具有代偿贷款能力的法人为保证人；同时，对逾期贷款还作了加计利息的规定。
以上四条，是这项贷款发挥经济杠杆作用所必须坚持的原则，集中到一点，就是要促进城市土地开发和商品房建设发挥良好的社会效益和经济效益。这是衡量银行贷款成效的基本标准，也是包括开发企业在内的各有关方面的共同要求，因而《办法》的施行，必将取得各方面的积极合作和大力支持。
《办法》是按全国一般情况制定的，由于各地情况不一，《办法》中的一些条文作了带有灵活性的规定，在实践中必须从实际出发，正确贯彻执行。应当注意，灵活是为了更好地贯彻原则，要实事求是，而不能离开原则自行其是。
此外，预收商品房定金和售价款，一定要以房源落实为前提，为期宜短不宜长。要严禁买空卖和投机取巧的行为。开发企业必须恪守信用，确保信誉，建设银行也要进行监督。
还原驰名商标的本来面目
王雨沐
三鹿奶粉事件发生后，一些知名度较高的品牌奶制品相继被检测出含有三聚氰胺，全国震惊。因有些产品是国家免检产品或者被评为中国名牌产品，人们纷纷对免检制度和中国名牌的评选产生了质疑。国家质检总局先是撤销了相关产品的国家免检资格和中国名牌产品称号，紧接着又停止实行食品类生产企业国家免检，其后又很快废止了《产品免于质量监督检查管理办法》，免检制度被废除。而在今年早些时候国务院批准的国家质检总局的“三定”规定的职责调整中，最为醒目的是质检总局不再直接办理与企业和产品有关的名牌评选活动。与此同时，人们同样关注其它方面的由政府授予的荣誉称号，中国驰名商标也在人们的讨论中。现实中，一般的人，都是将中国驰名商标与中国名牌等同看待，认为都是企业和产品高质量的体现。企业在广告和产品包装上也不遗余力地宣传自己的“中国驰名商标”，即使没有被认定的企业也打出“创立中国驰名商标”的誓言。地方政府更是对获得中国驰名商标的企业予以重奖。中国驰名商标成为一块金字招牌，被赋予了无上荣誉。其实，这是对驰名商标的误解，掩盖了驰名商标的本来面目，是驰名商标使用的一种异化现象的结果，应当引起人们的高度重视。
驰名商标是一个法律概念，法律依据就是《商标法》，第十三、十四条作了专门规定。驰名商标为相关公众所知晓，知名度较高，特别容易受到他人的复制、募仿或者翻译等形式的侵害，其所有人利益更容易受到损害，按一般保护注册商标的法律规定不足以有效地保护驰名商标，因此需要一些特殊的方法实施保护。驰名商标的功能，就是对其实施特殊保护。为此，根据企业的申请予以认定驰名商标。这是驰名商标的本来面目。
驰名商标作为一种客观事实是先于有权机关的认定而存在的，对商标驰名的认定，是一种判断和确认而不是一种评选、评定。根据《商标法》、《商标法实施条例》，在商标注册、评审和使用中，企业可以请求认定其商标驰名，并对侵权的商标不予注册、禁止使用。国家工商总局《驰名商标认定和保护规定》对其认定及保护方法作了细化和具体的规定。根据《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件运用法律问题的解释》，人民法院在审理商标纠纷案件中，根据当事人的请求和案件的具体情况，可以对涉及的注册商标是否驰名依法作出认定。从这些法律法规中可以看出，认定驰名商标是按照世界通行的“被动保护、个案认定” 的原则进行的。可见，在商标相关的争议中，按相关当事人的请求，有权机关予以认定商标驰名与否，而认定驰名的直接法律效力只存在于当时的个案，个案结束后该商标并不当然的成为驰名商标，只能在下一次的个案中起到该商标作为驰名商标受到保护的记录这么一个间接的法律效力。因此个案结束后任何单位和个人笼统而不细致地宣称驰名商标本质上是不符合法律规定的。
驰名商标虽然是有权机关认定，但它并不与商品服务的质量高低有直接的紧密联系，并不必然表明商品服务的优良。驰名商标的核心要素是相关公众对其知晓程度，《商标法》没有将商品服务质量的高低作为认定驰名商标的考虑因素。虽然国家工商总局《驰名商标认定和保护规定》将驰名商标定义为“在中国为相关公众广为知晓并享有较高声誉的商标”，要求驰名商标享有较高声誉是值得商榷的。驰名商标仅是对其进行特殊保护，而不是对声誉、质量的认定。而《驰名商标认定和保护规定》第三条所列举的要求企业提交证明商标驰名的材料就没有一项是用以证明商标声誉、商品服务质量的。因驰名商标认定仅是个案有效，加之并不反映商品服务质量，即使商品服务出了质量问题，有权机关不能撤销其驰名商标的认定。可见，将驰名商标与商品服务质量直接挂钩的观念是对驰名商标功能的泛化，掩盖了驰名商标的本来面目。
现实中使用“驰名商标”这一概念极少，而使用极多的是“中国驰名商标”这一概念。可是中国驰名商标却是一个假概念。上述法律、法规、规章、司法解释中并没有“中国驰名商标”的提法，而仅仅是“驰名商标”，将“中国”与“驰名商标”联系在一起是这样描述的：未在中国注册的驰名商标、已经在中国注册的驰名商标、本规定中的驰名商标是指在中国为相关公众广为知晓并享有较高声誉的商标。人们望文生义，将前面的描述凝结成“中国驰名商标”这么一个假概念。“中国驰名商标”表明什么呢？是中国的商标吗？不是，外国商标照样可以依法申请认定。是在中国注册的商标吗？不是，没有注册的商标也可以申请认定。是在全中国都驰名的商标吗？不是，只要相关公众知晓就有可能被认定驰名，相关公众并没有地域上的要求，不需要全国公众知晓。中国驰名商标，只能说明是中国的有权机关认定的，外国认定并不能为中国当然承认，因为商标权作为知识产权，是有地域性的，驰名商标需要中国的有权机关认定。中国驰名商标的称谓实为多此一举，频繁的使用已经严重误导了公众，造成混淆，掩盖了驰名商标的本来面目。
与中国驰名商标相对应的是地方有关部门认定的著名商标，称之以“某省著名商标”、“某市（指地级市，下同）著名商标”。著名商标不是一个法律概念，没有法律依据，它只是根据中国驰名商标这个假概念推想衍生出来。认定地方著名商标本身是不科学的。其一，商标的驰名没有国家之内的地域等级限制。即使是地方法院依法认定驰名商标，也不能说其认定的是某省某市的驰名商标。商标的使用，相关公众对其了解知晓并不会局限于一个省、一个市，市场经济中，在一个省或一个市来认定的商标著名与否，不尽合理。其二，著名商标的认定并没有实质意义。认定著名商标的初衷是对其进行特殊保护，而这是没有任何法律依据的。按照法律规定，任何注册商标都是受到我国法律保护的，只因一般保护无法保护驰名商标才使其受到特殊保护，这里面暗含权利对等原则。地方部门所称的著名商标可以在字号、名称包装装璜、商标侵权等方面受到特殊保护，其实并没有特殊之处。即使是普通的注册商标也可以得到《企业名称登记管理规定》、《反不正当竞争法》、《商标法》的保护。如果被认定的著名商标受到特殊保护，那只能说明普通的注册商标没有得到应当得到的法律保护。地方著名商标的认定缺少理论基础和法律依据，在一定程度上也掩盖了驰名商标的本来面目。
现实中将驰名商标荣誉化是对驰名商标功能的泛化，使驰名商标承载了它不应有的功能，使其失去了本来面目，使驰名商标的认定走向了设立驰名商标保护制度初衷的反面。一些企业出于追求荣誉称号、广告效应等商业价值的需要，将驰名商标作为“金字招牌”超越权利保护的范围，滥用权利，误导、欺骗消费者；使得有的地方政府片面将争创驰名商标、著名商标作为政绩考核的指标。在国务院批准新的机构“三定”规定中，明确要求政府部门不再直接办理市场主体有关的达标评比活动。驰名商标的异化，冲击设立驰名商标保护制度的基础，对驰名商标的存在构成很大危险。因此应当还原驰名商标的本来面目。有权机关纠正“中国驰名商标”的错误概念，认定驰名商标在媒体上公布时应当注明在什么案件中认定其为驰名商标，不宜以地区为依据作驰名商标数量的统计。地方政府不宜表彰被认定驰名商标的企业，有关部门取消认定著名商标的做法。企业只能宣传商标曾在何时因何案被何机关认定为驰名商标，不应使用“中国驰名商标”，否则定性为虚假宣传予以查处。消费者也应当理性看待驰名商标，不迷信、不盲目，自主选择商品服务。
